Κτηματολόγιο: Πώς διορθώνονται τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» με χρησικτησία – Όλες οι αλλαγές και ο οδηγός της ΠΟΜΙΔΑ (Ν. 5326/2026)
By Νομικά Νέα

Με βάση τον νέο νόμο Ν. 5326/2026 (ΦΕΚ 125/Α/4-8-2026) και ειδικότερα το άρθρο 61, θεσπίζεται από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 ένα ολοκληρωμένο και αυστηρά τυποποιημένο πλαίσιο για τη διόρθωση των εγγραφών «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο μέσω έκτακτης χρησικτησίας.

Όπως επισημαίνει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), ο πυρήνας της νέας ρύθμισης είναι η υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση, η οποία αποτελεί πλέον απαράβατη προϋπόθεση. Xωρίς αυτήν, οποιαδήποτε σχετική αγωγή στο δικαστήριο απορρίπτεται ως απαράδεκτη.

Ακολουθεί η αναλυτική παρουσίαση της διαδικασίας, του πνεύματος του νόμου και των πρακτικών βημάτων που πρέπει να ακολουθήσουν οι ενδιαφερόμενοι.

Η Φιλοσοφία και οι Βασικοί Άξονες του Άρθρου 61

Η νέα νομοθεσία αναμορφώνει ριζικά το τοπίο για τους νομείς ακινήτων, εισάγοντας τις εξής καινοτομίες:

  • Υποχρεωτικός χαρακτήρας διαμεσολάβησης: Η πραγματοποίηση Υποχρεωτικής Αρχικής Συνεδρίας (ΥΑΣ) είναι πλέον το πρώτο και υποχρεωτικό βήμα πριν φτάσει μια υπόθεση στο ακροατήριο.
  • Θεσμοθέτηση Κτηματολογικού Διαμεσολαβητή: Δημιουργείται ειδικό μητρώο διαπιστευμένων νομικών/διαμεσολαβητών με εξειδίκευση στα κτηματολογικά θέματα.
  • Υποχρεωτική εμπλοκή του Δημοσίου: Το Δημόσιο συμμετέχει ενεργά μέσω του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους (ΝΣΚ) ή έμμισθων δικηγόρων (ακόμη και μέσω τηλεδιάσκεψης).
  • Τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων & Αυστηρές Πειθαρχικές Κυρώσεις: Αν οι αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες δεν αποστείλουν εγκαίρως τα απαιτούμενα στοιχεία στον διαμεσολαβητή, τεκμαίρεται ότι το Δημόσιο δεν εγείρει αξιώσεις, ενώ για τους αμελείς υπαλλήλους ενεργοποιούνται πειθαρχικές κυρώσεις (άρθρο 109 Ν. 3528/2007).
  • Εξωδικαστική Επίλυση: Εφόσον επιτευχθεί συμφωνία, το πρακτικό διαμεσολάβησης μεταγράφεται στο Κτηματολόγιο και η διόρθωση ολοκληρώνεται χωρίς να απαιτηθεί δικαστική απόφαση.
  • Αυστηρά Αποδεικτικά Κριτήρια: Για τη θεμελίωση της χρησικτησίας απαιτείται πλήρης και προκαθορισμένος φάκελος δικαιολογητικών.

Τα Απαιτούμενα Αποδεικτικά Χρησικτησίας

Για να προχωρήσει η διαδικασία, ο νομέας οφείλει να προσκομίσει στον διαμεσολαβητή ένα πλήρες πακέτο εγγράφων που να αποδεικνύει την 20ετή συνεχή νομή του ακινήτου (η οποία πρέπει να έχει συμπληρωθεί πριν την προσφυγή στη διαμεσολάβηση):

  1. Τουλάχιστον δύο (2) από τα παρακάτω έγγραφα:
    • Λογαριασμούς κοινής ωφέλειας (ΔΕΗ, ΟΤΕ, ΔΕΥΑ) στο όνομα του νομέα.
    • Μισθωτήρια συμβόλαια (ως εκμισθωτής) ή αποδείξεις είσπραξης ενοικίων.
    • Επίσημες δηλώσεις σε φορολογικές ή δημόσιες αρχές.
    • Οικοδομική άδεια (για ανέγερση ή επισκευή) στο όνομά του.
    • Τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας.
    • Ιδιωτικό συμφωνητικό με βεβαία χρονολογία τουλάχιστον προ 20ετίας.
  2. Ένορκες Βεβαιώσεις:
    • Τουλάχιστον δύο (2) ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων, με ρητή μνεία στη 20ετή νομή, την ακριβή θέση, το εμβαδόν και τα όρια του ακινήτου.
  3. Φορολογική Απεικόνιση (Ε9):
    • Αποδεικτικά δηλώσεων Ε9 για μια δεκαετία (10 έτη) πριν από τη διαμεσολάβηση, συνοδευόμενα από την καταβολή του αντίστοιχου ΕΝΦΙΑ.

Οδηγός Βήμα-Βήμα για τους Ιδιοκτήτες

Αν διαπιστώσετε ότι το ακίνητό σας φέρει την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», η διαδρομή που πρέπει να ακολουθήσετε περιλαμβάνει τα εξής στάδια:

1. Έλεγχος & Προετοιμασία Φακέλου

Μέσω του δικηγόρου σας ή του Κτηματολογικού Γραφείου, επιβεβαιώνετε το καθεστώς του ακινήτου. Στη συνέχεια, συγκεντρώνετε όλα τα αποδεικτικά στοιχεία (έγγραφα, Ε9 δεκαετίας, ένορκες βεβαιώσεις, τοπογραφικά).

2. Επιλογή Διαμεσολαβητή & Υποβολή Στοιχείων

Επιλέγετε διαπιστευμένο Κτηματολογικό Διαμεσολαβητή από το ειδικό μητρώο. Ο διαμεσολαβητής συντάσσει το «Φύλλο Βασικών Στοιχείων», το οποίο καταθέτετε στο Κτηματολόγιο καταβάλλοντας το προβλεπόμενο πάγιο τέλος (η καταχώριση οριστικοποιείται την επόμενη εργάσιμη).

3. Πρόσκληση & Προθεσμία 30 Ημερών

Ο διαμεσολαβητής προσκαλεί όλα τα εμπλεκόμενα μέρη (και το Δημόσιο).

Προσοχή: Η Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία (ΥΑΣ) πρέπει να οριστεί τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση του φύλλου στο Κτηματολόγιο, αλλιώς το πρακτικό πάσχει από ακυρότητα.

4. Διεξαγωγή Διαμεσολάβησης & Φόρος Χρησικτησίας

  • Αν το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα (ή αν παρέλθει η άπρακτη προθεσμία), μπορεί να δηλώσει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση.
  • Πριν την ολοκλήρωση, ο ενδιαφερόμενος υποβάλλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας (ισούται με το φόρο μεταβίβασης 3%) και το αποδεικτικό επισυνάπτεται στο πρακτικό.

5. Ολοκλήρωση & Μεταγραφή

Ο διαμεσολαβητής συντάσσει το τελικό πρακτικό, ενσωματώνοντας όλα τα δικαιολογητικά σε ενιαίο σώμα. Το πρακτικό κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστήριου και καταχωρίζεται άμεσα στο Κτηματολόγιο, διορθώνοντας την εγγραφή με αιτία κτήσης την «έκτακτη χρησικτησία».

Ειδικές Επισημάνσεις & Εξαιρέσεις

  • Γεωμετρικές Μεταβολές: Εάν η διόρθωση απαιτεί αλλαγές στα κτηματολογικά διαγράμματα, είναι υποχρεωτική η προσκόμιση τοπογραφικού διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών με το σχετικό αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής στον Φορέα.
  • Οριζόντιες & Κάθετες Ιδιοκτησίες: Για διόρθωση «αγνώστου» σε διαιρεμένες ιδιοκτησίες ακολουθείται η απλή διαδικασία αίτησης, εκτός αν ο αιτών επικαλείται έκτακτη χρησικτησία, οπότε η προσφυγή στην παρούσα διαδικασία/αγωγή καθίσταται υποχρεωτική.
  • Εξαιρέσεις: Η συγκεκριμένη ρύθμιση δεν ισχύει για δημόσια κτήματα ή κοινόχρηστους χώρους.
  • Μη εμφανιζόμενοι διάδικοι: Αν κάποιος εναγόμενος δεν προσέλθει στη διαμεσολάβηση, επιβαρύνεται με αυξημένα δικαστικά έξοδα.
  • Έναρξη Εφαρμογής: Όλες οι παραπάνω διατάξεις του άρθρου 61 τίθενται σε ισχύ από την 16η Σεπτεμβρίου 2026.

Πηγή: pomida.gr