Κτηματολόγιο: Νέες διαδικασίες για «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα και διορθώσεις γεωμετρικών στοιχείων

Δύο νέες διαδικασίες ενεργοποιούνται τον Σεπτέμβριο στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, με στόχο την αντιμετώπιση διαφορετικών κατηγοριών προβλημάτων που αφορούν την καταχώριση ακινήτων. Η πρώτη, που εφαρμόζεται απΚτηματολόγιο: Νέες διαδικασίες για «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα και διορθώσεις γεωμετρικών στοιχείων

Δύο νέες διαδικασίες ενεργοποιούνται τον Σεπτέμβριο στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, με στόχο την αντιμετώπιση διαφορετικών κατηγοριών προβλημάτων που αφορούν την καταχώριση ακινήτων. Η πρώτη, που εφαρμόζεται από 16 Σεπτεμβρίου 2026, αφορά τις περιπτώσεις ακινήτων που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και διεκδικούνται μέσω έκτακτης χρησικτησίας. Η δεύτερη, από 18 Σεπτεμβρίου 2026, παρέχει ψηφιακή δυνατότητα διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων, όπως το εμβαδόν, τα όρια, το σχήμα και η θέση ενός ακινήτου.

Με το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026 εισάγεται υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση πριν από τη συζήτηση αγωγών που αφορούν την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας και τη διόρθωση της σχετικής ένδειξης «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Η πραγματοποίηση της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας αποτελεί πλέον προϋπόθεση για να προχωρήσει η συζήτηση της αγωγής. Ο ενδιαφερόμενος επιλέγει διαπιστευμένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή, ο οποίος πρέπει να διαθέτει πτυχίο Νομικής και να είναι εγγεγραμμένος στο ειδικό μητρώο.

Για να τεκμηριωθεί η σχέση του ενδιαφερομένου με το ακίνητο πρέπει να προσκομιστούν τουλάχιστον δύο αποδεικτικά στοιχεία. Μεταξύ των εγγράφων που μπορούν να χρησιμοποιηθούν περιλαμβάνονται λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης, δηλώσεις Ε9, μισθωτήρια και αποδείξεις καταβολής ή είσπραξης μισθωμάτων, οικοδομικές άδειες, παλαιά ιδιωτικά συμφωνητικά που φέρουν βέβαιη χρονολογία, καθώς και τοπογραφικά διαγράμματα τα οποία συνδέονται με τίτλους ή συμβολαιογραφικές πράξεις.

Ο διαμεσολαβητής καταρτίζει το φύλλο βασικών στοιχείων και μεριμνά για την καταχώρισή του στο Κτηματολόγιο. Η πρόσκληση για την υποχρεωτική αρχική συνεδρία μπορεί να γίνει μετά την παρέλευση τουλάχιστον 30 ημερών από την καταχώριση.

Ιδιαίτερη πρόβλεψη υπάρχει για τις υποθέσεις στις οποίες εναγόμενο είναι το Ελληνικό Δημόσιο. Η συμμετοχή του Δημοσίου στη συνεδρία είναι υποχρεωτική. Εφόσον οι αρμόδιες υπηρεσίες δεν προβάλλουν εγκαίρως δικαιώματα επί του συγκεκριμένου ακινήτου, είναι δυνατό να συνταχθεί πρακτικό μη αντίρρησης, το οποίο κατατίθεται στο αρμόδιο δικαστήριο και στη συνέχεια καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.

Η νέα διαδικασία δεν μετατρέπει, πάντως, την κατοχή ενός ακινήτου σε αυτοδίκαιη απόδειξη κυριότητας. Ο ενδιαφερόμενος εξακολουθεί να πρέπει να αποδείξει ότι πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις για την κτήση κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία.

Ψηφιακές διορθώσεις σε εμβαδόν, όρια, σχήμα και θέση

Από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026 τίθεται σε εφαρμογή και η δεύτερη διαδικασία, η οποία αφορά σφάλματα στα γεωμετρικά χαρακτηριστικά των ακινήτων.

Μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας metavoles.ktimatologio.gr, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να υποβάλλουν ψηφιακά αιτήματα για τη διόρθωση καταχωρίσεων που αφορούν το εμβαδόν, τα όρια, το σχήμα ή τη θέση του ακινήτου. Η νέα διαδικασία αφορά περισσότερες από 11.500 εκκρεμείς υποθέσεις.

Η υποβολή γίνεται με χρήση κωδικών Taxisnet, είτε από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη είτε από μηχανικό που έχει λάβει σχετική εξουσιοδότηση. Στην περίπτωση υποβολής από μηχανικό, απαιτείται η κατάθεση του Διαγράμματος Γεωμετρικών Μεταβολών με τον αντίστοιχο Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος.

Όταν η προτεινόμενη διόρθωση επηρεάζει όμορες ιδιοκτησίες, οι ιδιοκτήτες των γειτονικών ακινήτων ενημερώνονται και μπορούν να διατυπώσουν αιτιολογημένες αντιρρήσεις. Παράλληλα, κατά της σχετικής απόφασης προβλέπεται δυνατότητα προσφυγής ενώπιον δευτεροβάθμιου οργάνου του Κτηματολογίου.

Οι δύο νέες διαδικασίες δημιουργούν διαφορετικά εργαλεία για την αντιμετώπιση προβλημάτων στις κτηματολογικές εγγραφές. Ωστόσο, ειδικά σε υποθέσεις που συνδέονται με χρησικτησία ή με μεταβολές στα όρια και στα γεωμετρικά χαρακτηριστικά ενός ακινήτου, η προηγούμενη νομική και τεχνική διερεύνηση εξακολουθεί να αποτελεί κρίσιμο στάδιο.