Εγκύκλιος ΑΑΔΕ – Επέκταση κατοικίας σε κοινόχρηστο χώρο με τροποποίηση σύστασης.
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων εξέδωσε εγκύκλιο που παρέχει κατευθύνσεις για τη φορολογική αντιμετώπιση μεταβολών σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, οι οποίες προκύπτουν κατά τη σύσταση ή τροποποίηση οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών.
Η εγκύκλιος έχει τίτλο: «Διευκρινίσεις για την επιβολή φόρου μεταβίβασης ακινήτων κατά τη σύσταση ή τροποποίηση οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών λόγω επεμβάσεων σε κοινόκτητους ή κοινόχρηστους χώρους». Σε αυτή αναλύονται οι περιπτώσεις στις οποίες πραγματοποιούνται:
- Παραχώρηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης.
- Κατάργηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης.
- Επέκταση επιφάνειας υφιστάμενων κτισμάτων οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο.
- Ταυτόχρονη επέκταση σε κοινόκτητο/κοινόχρηστο χώρο, παραχώρηση τμήματος σε κοινή χρήση και μείωση συνολικής επιφάνειας της ιδιοκτησίας.
Σύμφωνα με την εγκύκλιο, για την επιβολή φόρου μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) πρέπει να εξετάζεται, ανά περίπτωση, αν υπάρχουν κτίσματα κατά τον χρόνο της φορολογικής πράξης και αν προκύπτει μεταβίβαση δικαιωμάτων μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Συγκεκριμένα:
- Παραχώρηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης: Εφόσον προσδιοριστεί με συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης σύστασης και τα κτίσματα υπάρχουν κατά τον χρόνο σύνταξης του συμβολαίου, επιβάλλεται ΦΜΑ. Αντίθετα, αν δεν έχουν ανεγερθεί κτίσματα, δεν υπάρχει επιβάρυνση, καθώς οι συνιδιοκτήτες έχουν μόνο δικαίωμα προσδοκίας για μελλοντική ιδιοκτησία, το οποίο δεν συνιστά πραγματική μεταβίβαση.
- Κατάργηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης: Δεν επιβάλλεται ΦΜΑ, δεδομένου ότι το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο δεν θεωρείται εμπράγματο δικαίωμα κατά τον Αστικό Κώδικα, και η απώλεια αυτού του δικαιώματος δεν εντάσσεται στις περιπτώσεις που θεωρούνται μεταβίβαση για φορολογικούς σκοπούς (άρθρο 22 ΚΦΠ).
- Επέκταση υφιστάμενων κτισμάτων σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο: Σε αυτή την περίπτωση, επειδή υπάρχει μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες, επιβάλλεται ΦΜΑ επί της αξίας της καταληφθείσας επιφάνειας. Η ίδια λογική ισχύει και για μονομερείς τροποποιήσεις σύστασης, αφού τεκμαίρεται η συναίνεση των συνιδιοκτητών (παρ. 7, άρθρο 98 ν. 4495/2017).
- Συνδυασμός επέκτασης και μείωσης επιφάνειας λόγω κοινής χρήσης: Αν η τροποποίηση οδηγεί ταυτόχρονα σε επέκταση και παραχώρηση τμήματος σε κοινή χρήση με συνολική μείωση της ιδιοκτησίας σε σχέση με την αρχική σύσταση, δεν προκύπτει μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος και, επομένως, δεν επιβάλλεται ΦΜΑ (ΑΚ 973). Αντίστοιχα, για διόρθωση ή επανάληψη συμβολαιογραφικών πράξεων, όταν διευκρινίζεται μεταγενέστερα ότι η πραγματική έκταση του ακινήτου είναι μικρότερη, δεν επιβάλλεται φόρος (άρθρο 30 παρ. 2 ΚΦΠ).
Συνολικά, η εγκύκλιος ξεκαθαρίζει ότι η φορολόγηση εξαρτάται από την ύπαρξη κτισμάτων, τη μεταβίβαση δικαιωμάτων μεταξύ συνιδιοκτητών και την πραγματική επέκταση ή μείωση της επιφάνειας των ιδιοκτησιών.
Η εγκύκλιος στο enotariat.gr.