Άρση κατασχέσεων ακινήτων χωρίς πλήρη εξόφληση της οφειλής – Τι αλλάζει και πώς εφαρμόζεται η νέα διαδικασία

Σε ισχύ βρίσκεται πλέον η απόφαση Α.1158/2026 του Διοικητή της ΑΑΔΕ, η οποία δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και ενεργοποιεί το άρθρο 18 του ν. 5293/2026. Η απόφαση καθορίζει τις προϋποθέσεις και τη διαδικασία με την οποία μπορεί να αρθεί η κατάσχεση ενός ακινήτου προκειμένου να μεταβιβαστεί, χωρίς να απαιτείται προηγουμένως η πλήρης αποπληρωμή του συνολικού χρέους προς το Δημόσιο.

Η νέα αυτή δυνατότητα αντιμετωπίζει ένα πρόβλημα που για χρόνια κρατούσε δεσμευμένα χιλιάδες ακίνητα, επιτρέποντας πλέον στους ιδιοκτήτες να προχωρούν σε πώληση και ταυτόχρονα να αποδίδουν μέρος του τιμήματος για την εξόφληση της οφειλής τους.

Το πρόβλημα που υπήρχε μέχρι σήμερα

Στο προηγούμενο καθεστώς, όταν είχε επιβληθεί κατάσχεση από το Δημόσιο, η μεταβίβαση του ακινήτου ήταν ουσιαστικά αδύνατη. Για να ολοκληρωθεί η πώληση, ο ιδιοκτήτης έπρεπε πρώτα να εξοφλήσει ολόκληρο το ποσό της οφειλής.

Αυτό δημιουργούσε έναν φαύλο κύκλο. Όποιος επιθυμούσε να πουλήσει το ακίνητό του για να αποκτήσει τα χρήματα και να μειώσει ή να εξοφλήσει το χρέος του, δεν μπορούσε να το κάνει, αφού απαιτούνταν η πλήρης αποπληρωμή πριν από την πώληση. Αν διέθετε ήδη τα απαραίτητα χρήματα, δεν θα είχε λόγο να προχωρήσει στην πώληση.

Η κατάσταση αυτή είχε ως αποτέλεσμα μεγάλο αριθμό ακινήτων να παραμένουν για χρόνια εκτός αγοράς, χωρίς δυνατότητα πώλησης ή ακόμη και αξιοποίησης μέσω εκμίσθωσης, στερώντας έσοδα τόσο από τους ιδιοκτήτες όσο και από το Δημόσιο.

Τι προβλέπει η νέα ρύθμιση

Με την προσθήκη του άρθρου 47Α στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, ο ιδιοκτήτης αποκτά τη δυνατότητα να ζητήσει την άρση της κατάσχεσης αποκλειστικά για την πραγματοποίηση της μεταβίβασης, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Οι βασικές προϋποθέσεις είναι οι εξής:

• Ο οφειλέτης πρέπει, κατά την ημερομηνία αποδέσμευσης του ακινήτου, να μπορεί να λάβει βεβαίωση φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής, με την προβλεπόμενη παρακράτηση μέρους του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου, όπως συμβαίνει γενικά στις μεταβιβάσεις όταν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές.
• Η συμφωνημένη τιμή πώλησης δεν επιτρέπεται να είναι χαμηλότερη από την πραγματική εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο που επιβλήθηκε η κατάσχεση. Εάν η αντικειμενική αξία είναι μεγαλύτερη, λαμβάνεται υπόψη αυτή.
• Μέρος του τιμήματος θα αποδίδεται στο Δημόσιο για τη μερική αποπληρωμή της οφειλής. Το ποσό αυτό παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του ανεξόφλητου χρέους, ενώ μπορεί να αυξηθεί ανάλογα με τη φορολογική εικόνα του οφειλέτη.

Η διαδικασία βήμα προς βήμα

1. Συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών

Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να εξασφαλίσει:

• πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας,
• φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας,
• έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή για την εμπορική αξία, όπου απαιτείται.

Η έκθεση εκτίμησης είναι υποχρεωτική όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια ή όταν η εμπορική αξία δεν είχε προσδιοριστεί σύμφωνα με την ΠΟΛ.1011/2018.

Όλα τα παραπάνω έγγραφα πρέπει να έχουν εκδοθεί μέσα στο τελευταίο εξάμηνο.

2. Ηλεκτρονική υποβολή αίτησης

Η αίτηση πραγματοποιείται μέσω της πλατφόρμας myAADE, από την υπηρεσία «Τα Αιτήματά μου», επιλέγοντας τη διαδρομή:

Δικαστικό – Μέτρα και Οφειλές – Άρση κατάσχεσης.

Η αίτηση υποβάλλεται στην αρμόδια υπηρεσία είσπραξης. Αν υπάρχουν κατασχέσεις από περισσότερες υπηρεσίες, αρκεί η υποβολή σε μία από αυτές.

3. Έκδοση απόφασης άρσης με προϋποθέσεις

Η αρμόδια υπηρεσία εξετάζει τα στοιχεία και, εφόσον διαπιστώσει ότι πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, εκδίδει απόφαση προσωρινής άρσης της κατάσχεσης.

Η απόφαση ισχύει για έναν μήνα και αναφέρει αναλυτικά:

• το ποσό που πρέπει να παρακρατηθεί,
• τον τρόπο υπολογισμού του,
• τη βαθμολογία που προέκυψε από τα σχετικά κριτήρια.

4. Παρακράτηση κατά την υπογραφή του συμβολαίου

Με την ολοκλήρωση της μεταβίβασης, ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα το ποσό που προβλέπει η απόφαση και το αποδίδει απευθείας στη Φορολογική Διοίκηση.

5. Οριστική άρση της κατάσχεσης

Αφού καταβληθεί το ποσό που έχει παρακρατηθεί, εκδίδεται η οριστική άρση της κατάσχεσης, ολοκληρώνεται η μεταβίβαση και ο πωλητής εισπράττει το υπόλοιπο του τιμήματος.

Ποιες είναι οι ασφαλιστικές δικλίδες για τον ιδιοκτήτη

Η νέα διαδικασία περιλαμβάνει συγκεκριμένες εγγυήσεις:

• Δεν επιτρέπεται η πώληση σε τιμή χαμηλότερη από την προβλεπόμενη πραγματική ή αντικειμενική αξία, ώστε να αποφεύγεται η εκποίηση του ακινήτου σε ιδιαίτερα χαμηλή τιμή.
• Το ποσό που παρακρατείται δεν μπορεί να υπερβαίνει το τίμημα της πώλησης. Ο ιδιοκτήτης δεν υποχρεώνεται να καταβάλει επιπλέον χρήματα από δικούς του πόρους για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.
• Αν η οφειλή έχει ήδη εξασφαλιστεί πλήρως με άλλο ακίνητο του ίδιου οφειλέτη, το ακίνητο που πρόκειται να πουληθεί μπορεί να αποδεσμευθεί χωρίς καμία παρακράτηση, επιτρέποντας στον ιδιοκτήτη να εισπράξει ολόκληρο το τίμημα. Πρόκειται για νέα δυνατότητα που επιτρέπει ουσιαστικά την αντικατάσταση του κατασχεμένου ακινήτου με άλλο ακίνητο ως εξασφάλιση.

Πώς καθορίζεται το ποσοστό παρακράτησης

Το ποσοστό της παρακράτησης δεν είναι ίδιο για όλους, αλλά προκύπτει από σύστημα βαθμολόγησης που βασίζεται σε πέντε αντικειμενικά κριτήρια συνολικής βαθμολογίας από 0 έως 100 μονάδες.

Τα κριτήρια είναι:

• η συνέπεια στην εξυπηρέτηση ρυθμισμένων οφειλών (έως 10 βαθμοί),
• η συνέπεια στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων (έως 20 βαθμοί),
• οι πληρωμές που πραγματοποιήθηκαν μετά την επιβολή της κατάσχεσης (έως 15 βαθμοί),
• το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε από την κατάσχεση έως την αίτηση άρσης (έως 25 βαθμοί),
• η αιτία και η προέλευση της οφειλής (έως 30 βαθμοί).

Όσο καλύτερη είναι η συνολική φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη, τόσο μικρότερο είναι το ποσοστό που παρακρατείται.

Η αντιστοίχιση είναι η εξής:

• 80–100 βαθμοί: παρακράτηση 25%
• 60–79 βαθμοί: παρακράτηση 45%
• 40–59 βαθμοί: παρακράτηση 65%
• 20–39 βαθμοί: παρακράτηση 85%
• 0–19 βαθμοί: παρακράτηση 100%

Παράδειγμα εφαρμογής

Αν ένας ιδιοκτήτης έχει ληξιπρόθεσμη οφειλή ύψους 80.000 ευρώ και συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία (80-100 μονάδες), τότε από το τίμημα της πώλησης θα παρακρατηθεί το 25% της οφειλής, δηλαδή 20.000 ευρώ.

Με το προηγούμενο καθεστώς, θα απαιτούνταν η εξόφληση και των 80.000 ευρώ πριν ολοκληρωθεί η μεταβίβαση, γεγονός που στην πράξη καθιστούσε την πώληση σχεδόν αδύνατη.

Πηγή: pomida.gr