Airbnb: Παρατείνονται και το 2027 οι περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις – Τι ισχύει για ιδιοκτήτες και αγοραστές

Η κυβέρνηση ανακοίνωσε την επέκταση και για το 2027 του περιορισμού που αφορά την εγγραφή νέων ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Η συγκεκριμένη πολιτική εντάσσεται στο ευρύτερο σχέδιο για την αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης και την ενίσχυση της διαθεσιμότητας κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση.

Η παράταση του μέτρου περιλαμβάνεται στην εξειδίκευση των οικονομικών παρεμβάσεων που παρουσιάστηκαν στο πλαίσιο της 90ής ΔΕΘ. Εφόσον υλοποιηθεί με τη μορφή που έχει ανακοινωθεί, ο περιορισμός θα εξακολουθήσει να εφαρμόζεται κατά τη διάρκεια του 2027 στα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης.

Ωστόσο, θα πρέπει να επισημανθεί ότι πρόκειται, στο παρόν στάδιο, για κυβερνητική εξαγγελία και όχι για ήδη θεσμοθετημένη ρύθμιση. Επομένως, το ακριβές περιεχόμενο, η έκταση και οι ειδικότεροι όροι της παράτασης θα προκύψουν από τη νομοθετική διάταξη που αναμένεται να ακολουθήσει.

Η παράταση του μέτρου δεν ισοδυναμεί με καθολική απαγόρευση λειτουργίας των ακινήτων μέσω Airbnb στις συγκεκριμένες περιοχές.

Το κρίσιμο σημείο αφορά κυρίως την είσοδο νέων ακινήτων στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ο περιορισμός συνδέεται με την πρώτη εγγραφή ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και, κατ’ επέκταση, με τη χορήγηση νέου Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).

Για τον λόγο αυτό, ιδιαίτερη σημασία έχει η διάκριση ανάμεσα στα ακίνητα που διαθέτουν ήδη νόμιμη εγγραφή και ΑΜΑ και σε εκείνα που επιχειρούν να εγγραφούν για πρώτη φορά.

Εφόσον η εξαγγελθείσα παράταση θεσμοθετηθεί, το «πάγωμα» των νέων εγγραφών στις συγκεκριμένες περιοχές θα συνεχιστεί καθ’ όλη τη διάρκεια του 2027.

Η συνέχιση του περιορισμού δεν σημαίνει ότι τα ακίνητα τα οποία έχουν ήδη ενταχθεί νόμιμα στο καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει αυτομάτως να σταματήσουν τη λειτουργία τους.

Για τους υφιστάμενους ιδιοκτήτες, επομένως, εξακολουθεί να έχει ιδιαίτερη σημασία η διατήρηση της νόμιμης εγγραφής του ακινήτου και η τήρηση των υποχρεώσεων που προβλέπει το ισχύον πλαίσιο.

Οι υποχρεώσεις αυτές αφορούν, μεταξύ άλλων, ζητήματα φορολογικής και διοικητικής συμμόρφωσης, καθώς και τις τεχνικές απαιτήσεις που συνδέονται πλέον με τη λειτουργία των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η ύπαρξη, όμως, υφιστάμενου ΑΜΑ δεν σημαίνει ότι η δυνατότητα βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης πρέπει να θεωρείται δεδομένη ανεξάρτητα από οποιαδήποτε αλλαγή στην ιδιοκτησιακή κατάσταση του ακινήτου.

Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερη πρακτική σημασία όταν ένα ακίνητο που ήδη αξιοποιείται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης πρόκειται να μεταβιβαστεί.

Ένας υποψήφιος αγοραστής δεν θα πρέπει να θεωρεί ότι η δυνατότητα λειτουργίας του ακινήτου ως Airbnb αποτελεί μόνιμο και αυτοτελές χαρακτηριστικό του ακινήτου, αντίστοιχο με την επιφάνεια, τη θέση ή τα λοιπά φυσικά χαρακτηριστικά του.

Στις περιοχές όπου εφαρμόζεται ο περιορισμός, η εν ζωή μεταβίβαση του ακινήτου οδηγεί στη διαγραφή του από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Ο νέος ιδιοκτήτης, εφόσον εξακολουθεί να ισχύει η απαγόρευση νέων εγγραφών, δεν μπορεί να προχωρήσει σε νέα εγγραφή για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Η συνέπεια αυτή μπορεί να είναι ιδιαίτερα σημαντική για την οικονομική αξία μιας επένδυσης.

Ένα ακίνητο μπορεί να αποφέρει σήμερα συγκεκριμένο εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση στον υφιστάμενο ιδιοκτήτη, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι ο αγοραστής θα έχει τη δυνατότητα να συνεχίσει την ίδια δραστηριότητα μετά την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

Υπό τα δεδομένα αυτά, η αγορά ενός ακινήτου που παρουσιάζεται ως «επενδυτικό Airbnb» απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή.

Πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής θα πρέπει να εξετάζει, μεταξύ άλλων:

• εάν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή στην οποία ισχύει περιορισμός νέων εγγραφών,
• εάν διαθέτει ενεργή και νόμιμη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής,
• ποιο είναι το ισχύον καθεστώς του ΑΜΑ,
• ποιες συνέπειες θα έχει η συγκεκριμένη μεταβίβαση για τη δυνατότητα βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης,
• εάν υπάρχουν πρόσθετοι διοικητικοί, φορολογικοί ή τεχνικοί περιορισμοί,
• και, τελικά, εάν η απόδοση που παρουσιάζει σήμερα το ακίνητο μπορεί πράγματι να αποτελέσει και μελλοντική απόδοση για τον νέο ιδιοκτήτη.

Η δυνατότητα συνέχισης της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει, συνεπώς, να εντάσσεται στον ειδικό νομικό και φορολογικό έλεγχο (due diligence) πριν από την υπογραφή της σύμβασης και να συνεκτιμάται κατά τον προσδιορισμό του τιμήματος.

Αυστηρές οι συνέπειες της παράνομης εγγραφής

Το ισχύον καθεστώς προβλέπει σημαντικές οικονομικές κυρώσεις για την παραβίαση των περιορισμών.

Ειδικότερα, στην περίπτωση παράνομης εγγραφής ακινήτου στο Μητρώο σε περιοχή όπου δεν επιτρέπεται η νέα εγγραφή, προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο το οποίο συνδέεται με τα έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ παράλληλα προβλέπεται υψηλό ελάχιστο ποσό προστίμου.

Η πρόβλεψη των συγκεκριμένων κυρώσεων καταδεικνύει ότι ο περιορισμός των νέων εγγραφών δεν έχει απλώς χαρακτήρα κατευθυντήριας πολιτικής. Πρόκειται για ουσιαστικό περιορισμό, η παραβίαση του οποίου μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική οικονομική επιβάρυνση.

Το μέτρο εντάσσεται στη συνολική στεγαστική πολιτική

Η παράταση των περιορισμών για τις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελεί μέρος ενός ευρύτερου πλαισίου μέτρων που έχει παρουσιάσει η κυβέρνηση με στόχο την ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας.

Στο ίδιο πλαίσιο περιλαμβάνονται η συνέχιση φορολογικών κινήτρων για ιδιοκτήτες κενών ακινήτων που τα διαθέτουν προς μακροχρόνια μίσθωση, φορολογικές παρεμβάσεις για την αναβάθμιση κτιρίων, η παράταση της απαλλαγής από τον ΦΠΑ για τα νέα κτίρια, καθώς και άλλα μέτρα που αποσκοπούν στην αύξηση του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος.

Η γενικότερη κατεύθυνση της πολιτικής είναι η παράλληλη χρήση περιοριστικών μέτρων για την επέκταση της βραχυχρόνιας μίσθωσης και κινήτρων υπέρ της μακροχρόνιας μίσθωσης.

Τι πρέπει να γνωρίζουν ιδιοκτήτες και αγοραστές

Η παράταση του περιορισμού για το 2027 αναδεικνύει ένα κρίσιμο ζήτημα για τις συναλλαγές ακινήτων στις περιοχές που καλύπτονται από το μέτρο.

Το ότι ένα ακίνητο λειτουργεί σήμερα νόμιμα ως Airbnb δεν συνεπάγεται αυτομάτως ότι ο νέος ιδιοκτήτης θα μπορεί να συνεχίσει την ίδια δραστηριότητα μετά τη μεταβίβαση.

Για τον λόγο αυτό, η δυνατότητα βραχυχρόνιας εκμετάλλευσης θα πρέπει να ελέγχεται πριν από την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας και να συνεκτιμάται τόσο κατά τη νομική αξιολόγηση του ακινήτου όσο και κατά τη διαμόρφωση του τιμήματος.

Εφόσον η παράταση θεσμοθετηθεί όπως έχει εξαγγελθεί, ο έλεγχος του καθεστώτος βραχυχρόνιας μίσθωσης θα αποτελεί ακόμη πιο κρίσιμο στοιχείο του due diligence για όσους εξετάζουν την αγορά ακινήτου με επενδυτικό χαρακτήρα στις συγκεκριμένες περιοχές.