Ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»: Τι αλλάζει στη διαδικασία αναγνώρισης κυριότητας λόγω χρησικτησίας

Νέα διαδικασία για τα ακίνητα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» θεσπίζει ο Ν. 5326/2026, με την κτηματολογική διαμεσολάβηση να αποκτά πλέον υποχρεωτικό χαρακτήρα. Η ρύθμιση τίθεται σε εφαρμογή από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026.

Σημαντική αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται οι περιπτώσεις ακινήτων που έχουν καταχωρισθεί στις πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» φέρνει το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026.

Η νέα διάταξη τροποποιεί το άρθρο 6 του Ν. 2664/1998 και προβλέπει ειδικότερη διαδικασία όταν ο ενδιαφερόμενος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία προκειμένου να αναγνωριστεί ως κύριος του ακινήτου.

Η σημαντικότερη καινοτομία είναι ότι πριν από τη συζήτηση της σχετικής αγωγής καθίσταται αναγκαία η προσφυγή σε κτηματολογική διαμεσολάβηση. Η νέα διαδικασία αρχίζει να εφαρμόζεται από την 16η Σεπτεμβρίου 2026.

Υποχρεωτική διαμεσολάβηση πριν από τη δικαστική διαδικασία

Όταν ένα ακίνητο έχει καταχωρισθεί στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και ο νομέας επιδιώκει την αναγνώριση της κυριότητάς του λόγω έκτακτης χρησικτησίας, η διαδικασία δεν ξεκινά πλέον απευθείας από το δικαστήριο.

Ο ενδιαφερόμενος οφείλει να απευθυνθεί σε διαπιστευμένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή, ο οποίος πρέπει να διαθέτει πτυχίο Νομικής και να είναι εγγεγραμμένος στο προβλεπόμενο ειδικό μητρώο.

Η προηγούμενη διεξαγωγή της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας αποτελεί πλέον διαδικαστική προϋπόθεση για τη συζήτηση της αγωγής. Επομένως, η παράλειψη του συγκεκριμένου σταδίου οδηγεί σε απαράδεκτο της συζήτησης.

Πριν από την έναρξη της διαμεσολάβησης απαιτείται επίσης η καταχώριση στο Κτηματολόγιο ειδικού φύλλου βασικών στοιχείων, το οποίο συντάσσεται και υπογράφεται από τον διαμεσολαβητή, καθώς και η καταβολή του προβλεπόμενου τέλους.

Παράλληλα, προβλέπεται χρονικό διάστημα τουλάχιστον 30 ημερών από την καταχώριση αυτή μέχρι την πρόσκληση για την υποχρεωτική αρχική συνεδρία. Η τήρηση της προθεσμίας έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς η παράβασή της μπορεί να επηρεάσει την εγκυρότητα του πρακτικού της διαμεσολάβησης.

Αυστηρότερο αποδεικτικό πλαίσιο για τη χρησικτησία

Με τη νέα ρύθμιση καθορίζονται συγκεκριμένες κατηγορίες στοιχείων που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την απόδειξη της μακρόχρονης νομής του ακινήτου.

Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον δύο από τα προβλεπόμενα αποδεικτικά μέσα. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται:

• λογαριασμοί ηλεκτρικής ενέργειας, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομα του νομέα,
• μισθωτήρια συμβόλαια ή αποδεικτικά είσπραξης μισθωμάτων,
• δηλώσεις που έχουν υποβληθεί σε δημόσιες ή φορολογικές αρχές,
• οικοδομικές άδειες για την ανέγερση ή επισκευή κτισμάτων,
• τοπογραφικά διαγράμματα με βέβαιη χρονολογία,
• ιδιωτικά συμφωνητικά πώλησης ή διανομής με την απαιτούμενη χρονική παλαιότητα.

Η συγκέντρωση των εγγράφων αυτών αποκτά ιδιαίτερη πρακτική σημασία, καθώς αποτελεί πλέον μέρος της οργανωμένης διαδικασίας που προηγείται της δικαστικής διεκδίκησης.

Απαραίτητες και οι ένορκες βεβαιώσεις

Εκτός από τα έγγραφα, προβλέπεται και η προσκόμιση τουλάχιστον δύο ένορκων βεβαιώσεων.

Στις βεβαιώσεις θα πρέπει να γίνεται συγκεκριμένη αναφορά στη συμπλήρωση εικοσαετούς νομής του ακινήτου. Παράλληλα, πρέπει να προσδιορίζονται με σαφήνεια τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως η θέση, η έκταση και τα όριά του.

Η απαίτηση αυτή συνδέεται άμεσα με το βασικό προαπαιτούμενο της έκτακτης χρησικτησίας, δηλαδή την απόδειξη της απαιτούμενης χρονικής διάρκειας της νομής.

Η σημασία του Ε9

Ιδιαίτερο βάρος αποκτά και η φορολογική εικόνα του ακινήτου.

Η νέα διαδικασία απαιτεί την προσκόμιση Ε9 στο οποίο να εμφανίζεται η συγκεκριμένη ιδιοκτησία για χρονικό διάστημα τουλάχιστον δέκα ετών πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Το στοιχείο αυτό λειτουργεί συμπληρωματικά προς τα υπόλοιπα αποδεικτικά μέσα και εντάσσεται στο συνολικό πλαίσιο που αποσκοπεί στην τεκμηρίωση της μακροχρόνιας άσκησης νομής.

Ο ρόλος του Ελληνικού Δημοσίου

Στη διαδικασία έχει ιδιαίτερη θέση και το Ελληνικό Δημόσιο, καθώς πρέπει να προκύψει εάν προβάλλει ή όχι δικαιώματα επί του συγκεκριμένου ακινήτου.

Εφόσον το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα, υπάρχει η δυνατότητα να δηλώσει στο πλαίσιο της διαμεσολάβησης ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής.

Στην περίπτωση αυτή, το πρακτικό της διαμεσολάβησης μπορεί να αποτελέσει τη βάση για την περαιτέρω διόρθωση της εγγραφής, χωρίς να απαιτείται η ολοκλήρωση μιας πλήρους δικαστικής αντιδικίας.

Η εξέλιξη αυτή αποτελεί μία από τις σημαντικότερες πρακτικές συνέπειες της νέας ρύθμισης, καθώς δημιουργεί δυνατότητα επίλυσης συγκεκριμένων υποθέσεων σε προδικαστικό επίπεδο.

Από τη διαμεσολάβηση στο Κτηματολόγιο

Εφόσον ολοκληρωθεί επιτυχώς η διαδικασία και το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα, το πρακτικό της διαμεσολάβησης κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου.

Στη συνέχεια, επικυρωμένο αντίγραφο καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, ώστε να πραγματοποιηθεί η προβλεπόμενη διόρθωση.

Πριν από την καταχώριση απαιτείται, σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, να έχει υποβληθεί και η σχετική δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας συνοδεύει το πρακτικό.

Ως αιτία κτήσης στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται η έκτακτη χρησικτησία.

Τι ισχύει για οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες

Η νέα διάταξη περιλαμβάνει ειδική πρόβλεψη και για περιπτώσεις οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Κατά κανόνα, η διόρθωση της σχετικής εγγραφής μπορεί να επιδιωχθεί με αίτηση. Όταν όμως ως τρόπος κτήσης προβάλλεται η έκτακτη χρησικτησία, εφαρμόζεται η ειδική διαδικασία και απαιτείται η προβλεπόμενη αγωγή.

Ποια ακίνητα εξαιρούνται

Η ειδική διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε ακίνητα ή πράγματα που εμπίπτουν στη δημόσια κτήση, ούτε σε πράγματα που έχουν χαρακτήρα κοινόχρηστου.

Κατά συνέπεια, πριν από οποιαδήποτε ενέργεια είναι κρίσιμο να ελεγχθεί όχι μόνο η κτηματολογική εικόνα του ακινήτου αλλά και το εάν το συγκεκριμένο ακίνητο μπορεί, από τη φύση και το νομικό καθεστώς του, να αποτελέσει αντικείμενο κτήσης με έκτακτη χρησικτησία.

Τι σημαίνει πρακτικά η νέα ρύθμιση

Το νέο καθεστώς μεταβάλλει ουσιαστικά την πρακτική διαχείριση των υποθέσεων «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει πλέον να προετοιμάσει εγκαίρως τον φάκελό του, συγκεντρώνοντας τα έγγραφα που αποδεικνύουν τη νομή, τις απαιτούμενες ένορκες βεβαιώσεις και το ιστορικό δήλωσης του ακινήτου στο Ε9.

Στη συνέχεια ακολουθεί η διαδικασία ενώπιον του κτηματολογικού διαμεσολαβητή και η εξέταση της υπόθεσης με τη συμμετοχή των εμπλεκόμενων μερών και, όπου απαιτείται, του Δημοσίου.

Η νέα διαδικασία επιχειρεί έτσι να δημιουργήσει ένα τυποποιημένο προδικαστικό στάδιο, στο οποίο θα ελέγχονται εκ των προτέρων τα βασικά αποδεικτικά στοιχεία και θα εξετάζεται εάν είναι δυνατή η επίλυση της διαφοράς χωρίς την ανάγκη ολοκλήρωσης μιας δικαστικής διαμάχης.

Έναρξη εφαρμογής

Η ειδική διαδικασία του άρθρου 61 του Ν. 5326/2026 τίθεται σε ισχύ από 16 Σεπτεμβρίου 2026.

Από την ημερομηνία αυτή, οι υποθέσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της νέας διάταξης θα πρέπει να αντιμετωπίζονται με βάση τις νέες διαδικαστικές και αποδεικτικές προϋποθέσεις.

Για τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες, το βασικό πρακτικό συμπέρασμα είναι ότι η προετοιμασία του αποδεικτικού υλικού αποκτά πλέον ακόμη μεγαλύτερη σημασία. Η ύπαρξη επαρκών στοιχείων για τη διάρκεια και την άσκηση της νομής, σε συνδυασμό με την τήρηση των προβλεπόμενων διαδικαστικών βημάτων, αποτελεί κρίσιμο παράγοντα για την επιτυχή αντιμετώπιση μιας υπόθεσης ακινήτου που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».